委托代建的核心是委托人（如政府、企业）委托代建人（如房地产公司）对项目进行全过程管理，包括立项、设计、招标、施工监督等，代建人收取管理费或固定报酬，并不直接承担具体施工任务。当工程已实质完工并交付使用，且委托方未能证明存在质量上的问题时，即使未完成竣工验收备案，委托方仍应支付代建费用。
《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定“民事法律行为能附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”本案合同中“预留5%工程款”的约定，实质上是为工程款支付义务的最终履行附加了一个解除条件，即“工程完工验收合格后满一年且无重大质量上的问题”。法院需要判断这个条件是不是已经成就。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十九条规定“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”虽然正式的“竣工验收备案”未完成，但工程已实际交付使用，泽临公司也未能证明是鹏程公司的原因（如工程质量上的问题）导致备案没办法完成。如果因非代建方过错导致形式上的“备案”这一条件没办法完成，而委托人又已享受工程利益（接收并使用），则可能被视为委托人方不正当地阻止了返还条件的完全成就，从而应“视为条件已成就”。
在委托代建合同中，工程已实质完工并交付使用，且未发现质量上的问题时，委托方应向代建方返还工程质量保证金。
泽临公司与鹏程公司签订《某棚户区改造项目（城中村）委托代建合同》合同载明，鹏程公司在某棚户区改造项目中为泽临公司委托代建棚户区住房466套。建筑面积39301.7㎡。开工日期：2017年3月31日，竣工日期2019年2月28日，工程交付泽临公司日期为：2019年2月28日；泽临公司通过委托代建形式确定建筑设计企业；投资总额暂定9040万元；泽临公司按工程进度比例分批拨付棚户区住房工程款，开工时预付30％。主体施工期间按进度分批拨付，竣工验收合格后预留5％一年后支付。
合同签订后，鹏程公司做棚户区住房施工建设，自2017年8月22日至2018年8月22日止，泽临公司分六次给付鹏程公司工程款9040万元。由于双方合同约定棚户区住房竣工验收合格后预留5％工程款一年后支付，2018年9月27日鹏程公司向泽临公司在中国农业发展银行账户交存保证金450万元。
本院认为，委托代建合同是约定建筑设计企业和代建单位之间的关系，合同标的为代建行为，代建单位发包建设工程，但不是建设工程建设项目的所有人。建设工程项目施工合同约定是建设工程发包方与承包方之间的关系，合同标的是工程，给付的是工程价款。本案中泽临公司委托鹏程公司代建棚户区住房466套，双方并签订了《某棚户区改造项目（城中村）委托代建合同》，因此双方的法律关系应为委托代建的合同关系，一审认定本案系建设工程项目施工合同纠纷不当，本院予以纠正。由于双方对合同中“预留5％”的约定不明，依据交易习惯可认定该预留5％应为工程质量保证金。虽然案涉工程尚未进行竣工验收备案，但鹏程公司已提交《建设工程完工验收报告》《建设工程完工验收备案表》《建设工程完工联合验收核实单》，且部分居民已入户居住，应视为泽临公司已接收该工程，现泽临公司亦未提供案涉工程存在质量上的问题，或未竣工验收备案的原因是工程质量上的问题，故一审根据《建设工程质量保证金管理办法》和《保障中小企业款项支付条例》的有关法律法规，酌定案涉工程缺陷责任期为一年，并判决泽临公司在2021年11月25日返还鹏程公司工程质量保证金450万元并无不当。
王春军律师，北京市京都律师事务所管委会委员、高级合伙人，中国民主建国会会员。北京大学法学学士，中国地质大学工程土木工程系，工科学士。
担任第十二届北京市律协建设工程专业委员会副主任、上海、深圳国际、广州、南京、厦门、大连/大连国际等地仲裁委仲裁员、中国国际经济贸易仲裁委调解员、中国行为法学会培训合作中心专家智库委员与客座教授。常设中国建设工程论坛第十一工作组，第十七工作组召集人。民建北京市委理论委副秘书长，民建朝阳区理论委主任。曾任某建筑施工公司法务部负责人。主要执业领域：
